Selalu Ada Saat Transaksi Properti, Apa Sih BPHTB Itu?

PropertyandTheCity.com, Bogor – Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB pasti tak asing di bidang properti lantaran salah satu pajak yang selalu muncul dalam transaksi properti. BPHTB merupakan salah satu pajak yang wajib dibayarkan ketika kita membeli rumah, tanah, bangunan, ataupun properti lainnya sebagaimana diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 yang disesuaikan melalui UU No. 20 Tahun 2000.

Penerapan BPHTB sendiri merujuk pada UU No. 28 Tahun 2009 mengenai Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Kemudian muncul lagi regulasi baru mengenai BPHTB melalui UU No. 1 Tahun 2022 perihal Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.

Berdasarkan regulasi itu BPHTB merupakan pengenaan pajak pada perolehan hak terkait tanah ataupun bangunan dengan pengenaan tarif berlaku sebesar 5 persen dari harga jual dikurangi Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP. Pihak yang berhak memungut BPHTB yaitu pemerintah kota atau kabupaten.

Pengenaan BPHTB berlaku pada perolehan hak terkait tanah dan bangunan yang mencakup seluruh aktivitas jual-beli, hibah, hibah wasiat, tukar-menukar, pemisahan hak yang menyebabkan peralihan, pemasukan dalam badan hukum, penunjukkann pembeli dalam proses Lelang, peleburan, penggabungan, dan pemekaran usaha, pelaksanaan Keputusan hakim, hadiah, hingga pemberian hak baru.

Sementara perolehan tanah yang haknya harus membayar BPHTB mencakup hak guna bangunan, hak guna usaha, hak milik, hak milik atas satuann rumah susun, hak pakai, dan hak pengelolaan. Subjek BPHTB terdiri dari orang pribadi maupun badan yang mendapatkan hak terkait tanah dan atau bangunan.

Secara umum BPHTB menjadi tanggungan pembeli, namun penjual juga berkewajiban membayar Pajak Penghasilan (PPh) setelah menjual properti. Artinya, baik pembeli dan penjual sama-sama harus membayar pajak dalam transaksi properti apa pun.

Dengan perincian itu kesimpulannya, BPHTB memiliki cakupan yang luas dan hampir seluruh properti yang akan ditransaksikan harus dikenakan BPHTB. Hak ini tidak berlaku bila negara yang hendak melakukan demi penyelenggaraan pemerintahan atau kepentingan umum, individu atau badan yang ditak mengalami perubahan nama karena konversi hak maupun tindakan hukum lainnya, warisan atau wakaf, dimanfaatkan untuk kepentingan ibadah, konsulat dan perwakilan diplomatic, atau yang sudah ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Dalam prosesnya, pemindahan hak terkait tanah maupun bangunan harus melibatkan pejabat pembuat akta tanah (PPAT) maupun notaris supaya prosesnya memiliki legalitas yang kuat. Dalam setiap proses transaksi properti kita harus cermat dan teliti memeriksa seluruh kelengkapan dokumen.

Di wilayah DKI Jakarta, proses transaksi BPHTB kini bisa dilakukan tanpa menunggu terbitnya Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB-P2. Kepala Pusat Data dan Informasi Pendapatan Bapenda Jakarta, Morris Danny menjelaskan, dengan kebijakan ini, masyarakat dapat menyelesaikan pelaporan dan pembayaran BPHTB lebih awal di tahun berjalan.

“Artinya, proses transaksi tidak lagi harus menunggu SPPT PBB-P2, sehingga mempercepat urusan administratif dan memberikan kenyamanan bagi wajib pajak,” tegas Morris, Rabu (16/4/2025).

Transaksi BPHTB dapat dilakukan cukup dengan menggunakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB-P2 yang sudah tersedia dalam sistem Pajak Online Jakarta.

“Pengguna tidak perlu lagi menunggu penerbitan Surat Keterangan NJOP secara terpisah, sehingga proses menjadi lebih efisien,” pungkasnya.