Orang Kaya Incar Rumah Mewah di Pinggiran Jakarta

Alokasi investasi berupa mata uang kripto (cryptocurrency) telah menjadi tren global saat ini. Namun, kondisi geopolitik yang kian kusut, menyusul potensi makin meluasnya konflik di Timur Tengah, konflik AS China yang terus memanas soal perdagangan dan eksistensi Taiwan, serta potensi perang terbuka AS-Rusia terkait Ukraina, membuat investor kripto was-was, sehingga sebagian melepas aset kriptonya untuk dialihkan ke komoditas lain yang dianggap safe heaven.

Bagi generasi muda crazy rich, mereka tetap tertarik pada trio klasik investasi yang populer pada semua tingkat pendapatan, yakni saham, properti, dan uang tunai. Hal itu disampaikan Wyai Kay Lai, Research Associate Director Knight Frank Asia Pacific, dalam konferensi pers Jakarta Property Highlight 2024, awal Maret 2025 lalu.

”Dalam hal alokasi kekayaan dan investasi, kaum muda kaya raya masih memilih (investasi) yang sudah teruji dan terbukti stabil. Jadi, ketika mengonfirmasi aset mewah yang paling ingin mereka miliki, real estat memimpin,” ujarnya, medio Mei 2025 lalu.

Masih dalam laporan Knight Frank, ”The Wealth Report 2025”, populasi orang sangat kaya diprediksi bakal terus meningkat. Knight Frank mengklasifikasi warga super kaya tersebut dalam dua kategori besar: UHNWI (Ultra-high-networth individual) yaitu individu yang mempunyai kekayaan bersih tidak termsauk residen utamanya, senilai lebih dari 10 juta dolar AS, dan HNWI (Highnet-worth individual), yakni individu yang kekayaan bersih tidak termasuk residen utamanya, lebih dari 1 juta dolar AS.

Sepanjang tahun 2024, kaum crazy rich dunia terus bertambah dengan populasi di wilayah Amerika bagian utara, termasuk AS, tetap memimpin dengan pertumbuhan 5,2 persen, diikuti Asia sebesar 5 persen. Tren populasi individu kaya raya atau HNWI diprediksi bergeser ke Asia Pasifik. Indonesia tergolong negara yang kerap menjadi sorotan dalam “The Wealth Report”, sebab pertumbuhannya cukup progresif di tengah negara lain di Asia.

Dengan peningkatan kekayaan di kawasan tersebut, pasar perumahan mewah di kota-kota megapolitan di kawasan Asia Pasifik bakal terus melesat. Saat ini, 17 dari 24 kota di Asia Pasifik mengalami pertumbuhan stabil dan kenaikan harga residensial premium dengan rata-rata pertumbuhan harga 3,2 persen.

Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, Syarifah Syaukat menyebut tren pasar residensial premium pada tahun 2024 membaik dengan pertumbuhan harga rata-rata 1,4 persen. Ia memprediksi harga properti premium akan tumbuh di kisaran 1,54,5 persen pada tahun ini.

“Beberapa sektor yang menarik dan masuk radar investasi kalangan crazy rich, baik HNWI dan UHNWI, di Indonesia adalah investasi pada industri perkantoran, residensial, dan perhotelan. Investasi pada residensial antara lain karena backlog (kekurangan) rumah cukup tinggi,” katanya.

Salah satu temuan menarik dari survei ”The Wealth Report 2025” yang dilakukan pada para investor muda adalah selain private jet dan mobil mewah, properti premium juga menjadi aset paling diminati. Hasil survei juga menyebut lebih dari separuh investor muda memilih untuk membeli produk yang ramah lingkungan meski harganya dibanderol 20 persen lebih tinggi. Maka itu, ia menilai dibutuhkan insentif pemerintah untuk menggerakkan pasar properti premium.

“Langkah insentif berupa Pajak Pertambahan Nilai ditanggung pemerintah, perlu diikuti dengan dibukanya kembali tax amnesty agar kalangan superkaya dapat membeli properti mewah dan membuka jalan untuk melaporkan kekayaan mereka,” tutur Syarifah.

Pernyataan tersebut selaras dengan laporan “Asia Pacific Real Estate Investment Q2 2025” yang dirilis oleh Savills, bahwa pasar hunian mewah tetap aktif. Para pengusaha menjadi motor utama transaksi di segmen ini, memanfaatkan insentif bebas PPN dari pemerintah. Properti kelas atas menjadi salah satu titik terang di tengah pasar yang lesu. Sebaliknya, pasar rumah tapak untuk harga di bawah Rp1 miliar masih menghadapi tantangan signifikan akibat melemahnya daya beli. Meski suku bunga rendah, ketidakpastian membuat konsumen menahan keputusan pembelian rumah. Pengembang pun lebih berhati-hati dalam meluncurkan proyek baru.

Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia yang dipublikasikan, Rabu (6/8/2025), mengungkapkan, penjualan properti residensial di pasar primer (rumah baru) pada triwulan dua 2025 terkontraksi atau -3,80 persen secara tahunan (yoy), setelah sempat tumbuh 0,73 persen (yoy) pada triwulan satu. Penurunan tajam penjualan rumah baru itu terutama dipengaruhi oleh penjualan rumah kecil yang hanya tumbuh 6,7 persen (yoy), dibanding 23,75 persen (yoy) pada triwulan satu 2025.

Baca Juga, Satu Dekade Golden Property Awards, Ajang Reuni Besar Para Legenda Properti Indonesia

Sementara penjualan rumah besar terkontraksi lebih dalam sebesar -14,95 persen (yoy) pada triwulan dua, dibanding -11,69 persen (yoy) pada triwulan satu. Sedangkan penjualan rumah menengah masih terkontraksi atau -17,69 persen (yoy), kendati membaik dibanding kontraksi pada triwulan satu sebesar -35,76 persen (yoy).

Secara triwulanan (qtq), penjualan rumah pada triwulan satu 2025, juga terkontraksi amat dalam sebesar -16,72 persen, dibanding triwulan satu yang tumbuh tinggi sebesar 33,92 persen. Perkembangan itu terutama dipicu penjualan rumah kecil yang anjlok tajam menjadi -26,98 persen, dibanding triwulan pertama 2025 yang tumbuh tinggi sebesar 83,97 persen.

Penurunan penjualan rumah baru tertahan oleh perbaikan penjualan rumah menengah dan besar yang tumbuh masing-masing sebesar 10,61 persen dan 1,19 persen. Meningkat dibanding triwulan satu 2025 yang terkontraksi atau -13,57 persen dan -22,91 persen. Berdasarkan survei BI, penghambat utama pengembangan dan penjualan rumah baru itu, adalah kenaikan harga bahan bangunan (19,97 persen), perizinan/birokrasi (15,13 persen), bunga KPR (15 persen), proporsi uang muka KPR yang tinggi (11,38 persen), dan perpajakan (8,66 persen)

Greater Jakarta

Tren harga rumah mewah menunjukkan peningkatan di daerah pinggiran Jakarta. Hal ini tak terlepas dari konsumen segmen menengah atas yang mencari lokasi alternatif serta pengembang yang gencar membangun hunian mewah di luar Jakarta. CEO dan Founder Pinhome, Dayu Dara mengatakan tipe rumah mewah yang luas lahan di atas 200 meter persegi banyak bermunculan di Tangerang dan Bogor Raya. Menurutnya, pengembang-pengembang membangun hunian mewah untuk menjawab keinginan konsumen buat pindah dari Jakarta.

“Bahkan harga rumah sudah mulai naik dibandingkan tahun sebelumnya, baik rumah baru atau sekunder. Rumah mewah di Kota Bogor mengalami kenaikan 4 persen, sedangkan Kabupaten Bogor naik 3 persen,” ungkap Dara di Muamalat Tower, Jakarta, Juni 2025 lalu.

Menurutnya, banyak orang Jakarta, Jabodetabek yang mendambakan luasan rumah yang lebih besar, sehingga ini menjadi alternatif yang sangat menarik. Apalagi dengan berkembangnya transportasi di kawasan penyangga Jakarta.

Hal itu disampaikan dalam Media Talk Show bertema ‘Tren dan Strategi Properti Kelas Menengah Atas: Relevansi di Masa Ketidakpastian’. Dara memaparkan hasil temuan data Pinhome Home Value Index.

Sementara itu, di saat perekonomian melemah dan pasar properti sepi kalangan pengembang banyak yang menawarkan promosi dan insentif. Salah satu perusahaan pengembang properti yang gencar memberi kemudahan pembayaran ialah Paramount Land. Pekan lalu dirilis klaster Matera Signature untuk generasi milenial dan keluarga mapan di Gading Serpong, Kota Tangerang, Banten.

Dipasarkan seharga mulai dari Rp9,4 miliaran, unit bisa dibeli dengan cara bayar Supercash, Tunai Keras = KPR DP 5 persen 5x, atau Tunai Bertahap DP 5 persen 5x, dan Tenor 24x. DP mulai Rp84 jutaan per bulan, angsuran panjang, dan tanpa bunga, serta proses akad dapat dilakukan pada akhir tahun atau tahun depan. Konsumen juga berkesempatan mendapatkan tambahan cashback up to Rp70 jutaan, serta hadiah langsung One Year Family Membership untuk Matera Community Club.

Hunian premium berkonsep ‘The Ultimate Luxury Living’ ini diklaim developernya serba mewah dari sisi lokasi, material bangunan, desain, hingga fasilitas. Perumahan dikelilingi pusat aktivitas masyarakat di sisi selatan Gading Serpong, selangkah menuju pusat kuliner populer Maggiore, Pisa Grande, Sorrento, dan Top International Mega Gym dari USA yang akan dibuka tahun depan.

“Kemana-mana dekat karena aksesnya terhubung dengan BSD dan pintu tol Serpong-Balaraja, cocok bagi penghuni yang ingin tinggal di lingkungan eksklusif namun tetap bisa memenuhi kebutuhan sehari-hari secara hassle-free, cepat, dan mudah,” ujar Chrissandy Dave, Direktur Sales & Marketing Paramount Land.

Desain dan konstruksi Matera Signature dikerjakan oleh lima konsultan profesional, yakni Sonny Sutanto Architects (arsitektur), Graha Cipta Hadiprana (arsitektur dan interior), SHS & Associates Indonesia (interior), +SCAPE (lanskap dan desain gerbang), dan Darcaniya Cinitra (lanskap). Adapun tipe rumahnya, yaitu L10x20 dan L12x20, bangunan 2 lantai dengan fasad dilengkapi aksen sintered stone slab dan low e-glass, decorative shade pada area balkon, skylight glass canopy, dan carport berkapasitas tiga mobil. Setiap unit akan dilengkapi fitur EV charging ready, potable water, solar panel system with battery, smart door lock, smart home system, solar water heater, grease trap 50L, AC di setiap kamar tidur dan ruang keluarga, kitchen set di dapur basah dan lainnya. Sistem keamanan dibekali gas leak detector, CCTV, dan smoke detector.

Unit Terbatas

Sinar Mas Land melalui PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) selalu berkomitmen untuk terus berinovasi dalam menjawab kebutuhan pasar properti yang dinamis. Berdasarkan laporan kinerja kuartal I-2025, terdapat peningkatan marketing sales sebesar 9% secara tahunan, dari Rp2,22 triliun pada kuartal I-2024 menjadi Rp2,43 triliun pada periode yang sama tahun ini. Faktor penopang perolehan prapenjualan di tiga bulan pertama tahun ini adalah proyek residensial terutama yang berlokasi di BSD City. Segmen tersebut memberikan kontribusi tertinggi sebesar Rp1,28 triliun atau 53% dari total raihan marketing sales perseroan. Melihat masih tingginya minat konsumen terhadap produk hunian premium, Sinar Mas Land meluncurkan pengembangan klaster Trésor Tahap 2 di BSD City.

Trésor didesain dengan konsep hunian modern luxury yang mengedepankan desain elegan dan perancangan pembangunan yang detail. Hunian eksklusif ini merupakan hasil dari kolaborasi dua nama besar di bidang arsitektur dan desain interior Indonesia, yaitu Nataneka Arsitek dan Genius Loci. Pada tahap kedua, Trésor memperkenalkan tipe Altair (LT 240 m²/LB 412 m²), sebuah luxury residence tiga lantai bangunan yang dilengkapi empat kamar tidur dengan ensuite bathroom.

Terdapat pula tiga dapur (maid kitchen, wet kitchen, dan dry kitchen), ruang keluarga, ruang makan, teras yang luas dengan pemandangan taman yang mewah (lavish garden), sky balcony, multifunction room, perangkat sanitary dari Kohler, private lift dari Schindler, multi storage garage, dan carport dengan kapasitas hingga empat mobil. Untuk menambah kesan mewah dan elegan, setiap hunian dipenuhi dengan sentuhan finishing marmer di dalam interiornya. Penggunaan marmer tidak hanya memberikan estetika tinggi, tetapi juga menambah kesan abadi yang khas pada hunian berkelas.

“Kami sangat senang dan mengapresiasi antusiasme masyarakat terhadap Trésor, yang terbukti melalui penjualannya terserap dengan baik sejak diluncurkan pada 2024 lalu. Sebanyak 37 unit atau 94% dari total yang dipasarkan pada tahap pertama telah terjual mulai dari harga Rp13 miliaran. Merespons tingginya permintaan terhadap hunian premium berkualitas, kami dengan bangga meluncurkan pengembangan tahap kedua Trésor, yakni tipe Altair,” ujar Kelvin Bryant Suhendra, Vice President Residential BSD Sinar Mas Land.

Tipe terbaru ini dipasarkan eksklusif dan terbatas, hanya 24 unit dengan harga yang sama mulai dari Rp13 miliaran. Hunian ini dirancang untuk menghadirkan keseimbangan sempurna antara fungsionalitas dan elegansi. Dengan tata letak yang efisien dan pemanfaatan ruang yang cerdas, hunian ini menjadi pilihan ideal bagi penghuni yang mengutamakan desain praktis tanpa mengesampingkan nuansa elegan dan kenyamanan optimal. Proses serah terima unit akan kami lakukan secara bertahap, yang dijadwalkan mulai pada tahun 2026 mendatang.

Penghuni Trésor dapat menikmati sederet fasilitas unggulan mulai dari private main gate, club house yang hanya bisa diakses penghuni, hingga jalur pedestrian eksklusif. Hunian ini telah dilengkapi fitur smart home system dengan sistem keamanan yang terintegrasi seperti smart door lock, video door camera, smart light switch, smart wallpad, CCTV, smart alarm, panic button, smart toilet, hingga fitur canggih lainnya yakni high-speed fiber optic dan ev charger installation ready.

Lokasi Trésor sangat strategis, dengan kemudahan akses menuju berbagai pusat perbelanjaan dan hiburan seperti, AEON Mall, The Breeze, QBig, The Barn, EASTVARA Mall dan GrandLucky Superstore hingga pasar tradisional bercita rasa modern seperti Pasar Modern BSD City dan Pasar Modern Intermoda. Dari sisi akses, Trésor menawarkan keunggulan multiakses karena diapit oleh dua jalan penghubung utama antara BSD City dan Gading Serpong. Kawasan ini juga didukung oleh jaringan tol yang lengkap, termasuk Tol Serpong-Balaraja (Serbaraja) Seksi 1A & 1B, Tol Jakarta – Tol Jakarta – Serpong yang terintegrasi dengan Tol JORR 1, Tol JORR 2 (Bandara Soekarno Hatta – Kunciran – Serpong – Cinere – Cimanggis – Cibitung – Cilincing), Tol Japek dan Tol Jagorawi. Mobilitas dari/ke Trésor pun semakin mudah, berkat beragam pilihan transportasi umum, seperti layanan free shuttle bus BSD Link, feeder bus BSD City,
serta kereta commuter line melalui Stasiun Cisauk. Ke depannya, konektivitas kawasan ini akan semakin optimal dengan hadirnya jalur tambahan commuter line melalui Stasiun Jatake yang ditargetkan mulai beroperasi pada kuartal akhir 2025.

Pernah Terjadi

Situasi anomali ini sebetulnya pernah terjadi tiga tahun lalu. Di saat ekonomi nasional mencoba bangkit akibat terpaan bencana Covid-19, hunian premium karya Alam Sutera, Sutera Winona, justru mendapatkan sambutan hangat konsumen sejak diluncurkan pada Februari 2021.

Sutera Winona berhasil menjawab kebutuhan hunian yang memaksimalkan ruangan. Marketing & Sales Director Alam Sutera, Lilia S Sukotjo mengatakan bahwa Sutera Winona hadir saat awal pandemi untuk menjawab kebutuhan konsumen akan hunian dengan banyak ruangan lantaran banyak aktivitas dilakukan di rumah.

“Saat itu arti rumah menjadi penting karena pandemi memaksa segala aktivitas dilakukan di rumah sehingga kebutuhan rumah yang nyaman, sehat dan ruangan yang banyak menjadi meningkat,” katanya.

Lilia menjelaskan Sutera Winona mengusung konsep American Classic 3 lantai dengan memaksimalkan luas bangunan. Hasilnya, tercipta hunian elegan, megah dengan banyak ruangan yang dapat dimanfaatkan oleh seluruh anggota keluarga dengan fasilitas yang berkualitas.

Sutera Winona merupakan hunian untuk 3 generasi mulai dari orang tua, anak hingga keluarga besar. Tidak tanggung-tanggung, interior hunian ini dilengkapi dengan lift dan material premium. Lokasi Sutera Winona mudah diakses melalui tol JakartaMerak dan langsung masuk jalan Boulevard Alam Sutera.

Di kawasan seluas 800 ha ini, Sutera Winona menjadi jantungnya Alam Sutera karena lokasinya yang berdekatan dengan Central Business District (CBD) Alam Sutera. Penghuni Sutera Winona dengan mudah dapat mengakses sejumlah fasilitas karena dikelilingi oleh Mall @ Alam Sutera, Decathlon, IKEA, The Flavor Bliss, Universitas Bina Nusantara, sekolah St. Laurensia, Sport Center Alam Sutera dan Akses Tol Langsung.

Menurutnya, keunggulan lokasi premium itu didukung dengan spesifikasi rumah yang premium juga. Tidak seperti hunian lainnya di Alam Sutera yang mayoritas mengusung konsep tropical modern, Sutera Winona tampil beda dengan gaya American Classic. Gaya American Classic ini dilengkapi dengan home lift by Mitsubishi dan memiliki pemandangan Downtown Lake.

Kini, developer memasarkan The Gramercy, bahkan telah memasuki tahap kedua setelah unit pada tahap pertama habis terjual dan diserahterimakan pada Juni 2025. Menurut Lilia, kemewahan terlihat pada penggunaan material marmer premium dan penyempurnaan elemen arsitektur. “Seluruh tipe rumah mendapatkan sentuhan baru yang juga mencakup garis desain yang lebih bersih untuk menonjolkan kesan luxury living,” ujarnya dalam keterangan tertulis, Selasa (19/8/2025).

Perumahan The Gramercy menawarkan beberapa pilihan tipe unit, masing-masing dengan karakteristik yang berbeda: Tipe ALCA dengan luas tanah 312-360 meter persegi dan luas bangunan 398 meter persegi. Unit ini dilengkapi 4+1 kamar tidur dan 5+1 kamar mandi. Varian terbaru, ALCA Quinn, menambahkan satu kamar tidur lagi di lantai bawah, sehingga total menjadi 5 kamar tidur. Tipe AERA dengan luas tanah 364–420 meter persegi dan luas bangunan 451 meter persegi, tipe ini dirancang untuk keluarga dengan ruang keluarga yang lebih luas. Unit ini memiliki 4+1 kamar tidur dan 5+1 kamar mandi.