Terima Warisan Rumah? Ini Biaya yang Harus Kamu Bayar Saat Dapat Properti

Jakarta, propertyandthecity.com – Mewariskan properti kepada keluarga sering dianggap sebagai bentuk kasih sayang dan investasi jangka panjang. Namun, banyak yang belum menyadari bahwa warisan properti bukanlah hadiah yang bisa langsung dinikmati. Ada sederet kewajiban finansial yang harus dipenuhi oleh ahli waris, bahkan sebelum properti tersebut bisa benar-benar dimanfaatkan.

Tanpa persiapan yang matang, niat baik untuk meninggalkan aset justru bisa berubah menjadi sumber masalah. Apalagi, total biaya yang harus dikeluarkan bisa mencapai 5–10% dari nilai properti. Berikut rincian biaya yang harus dikeluarkan saat menerima warisan properti:

1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah atau bangunan. Meskipun sifatnya warisan, pajak ini tetap harus dibayar oleh penerima warisan. Besarannya sekitar 5% dari nilai pasar properti, dikurangi nilai tidak kena pajak (yang nilainya berbeda-beda di tiap daerah).

• Besaran: 5% dari nilai pasar properti setelah dikurangi nilai tidak kena pajak (NPOPTKP).
• Contoh :
  • Untuk properti Rp1 miliar (NPOPTKP Rp300 juta), BPHTB = 5% × Rp700 juta = Rp35 juta
  • Untuk properti Rp10 miliar (NPOPTKP Rp300 juta), BPHTB = 5% × Rp9,7 miliar = Rp485 juta

2. Biaya Balik Nama Sertifikat

Setelah menerima warisan, sertifikat tanah atau bangunan perlu dibalik nama ke ahli waris. Proses ini memerlukan biaya, mulai dari administrasi ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) hingga jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Biayanya bisa bervariasi, tergantung nilai dan lokasi properti, tapi umumnya berkisar Rp5 juta hingga puluhan juta rupiah.

Estimasi biaya:

• Rp2 juta – Rp10 juta (untuk properti biasa)
• Bisa lebih mahal tergantung lokasi dan kompleksitas dokumen

3. Jasa Notaris/PPAT dan Akta Waris

Untuk memastikan proses warisan dilakukan secara sah dan tertib hukum, jasa notaris atau PPAT sangat dibutuhkan. Mereka akan membantu menyusun akta waris, verifikasi dokumen, serta membantu proses balik nama. Biayanya biasanya dihitung dari persentase nilai transaksi atau aset, dan bisa mencapai 1–2% dari nilai properti.

Estimasi biaya:

• Untuk properti Rp1 miliar: Rp10–20 juta
• Untuk properti Rp10 miliar: Rp100–200 juta

4. Pajak Penghasilan (PPh) Jika Dijual

Jika setelah menerima warisan properti kemudian dijual, maka akan dikenakan Pajak Penghasilan Final sebesar 2,5% dari nilai jual. Ini tidak langsung terkait dengan proses warisan, tetapi penting untuk diperhitungkan jika aset ingin diuangkan.

Contoh:

• Properti dijual Rp2 miliar → PPh final = Rp50 juta

5. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Tahunan

Selain itu, ahli waris juga harus menanggung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) setiap tahun. Jika tidak dibayar, bisa menimbulkan denda bahkan penyitaan oleh negara.

Estimasi Biaya:

• Mulai dari Rp500 ribu – Rp10 juta per tahun tergantung lokasi dan NJOP

Menerima warisan berarti juga menerima tanggung jawab. Tanpa disertai dana cair yang memadai, properti senilai miliaran rupiah pun bisa berubah menjadi beban. Lebih parah lagi, jika properti tidak diurus, ada risiko kehilangan aset karena dalam jangka waktu tertentu statusnya bisa berubah menjadi milik negara.

Itulah mengapa penting bagi pemilik properti untuk merencanakan warisan secara menyeluruh bukan hanya soal aset yang ditinggalkan, tapi juga kesiapan likuiditas dan legalitas. Dengan begitu, warisan benar-benar menjadi berkah, bukan beban.