Tantangan Pengembangan Kawasan Berkontur Beragam Potensi

Pengembangan suatu kawasan menjadi aktivitas yang akan terus berlangsung sebagai upaya dalam meningkatkan kualitas hidup dan kesejahteraan masyarakat, termasuk juga keberlangsungan ekonomi dan kelestarian lingkungan di suatu wilayah. Dengan kondisi kawasan perkotaan yang sudah mulai padat dan terbatasnya ruang untuk pengembangan, area sub-urban dan rural mulai menjadi pilihan untuk diolah agar mencapai hal tersebut. Area ini memiliki kepadatan yang lebih rendah dan biasanya terletak berdekatan dengan alam yang belum banyak terjamah.

Kondisi alam yang masih relatif lebih asri dan terjaga ini menjadi peluang untuk menciptaka sebuah kawasan pengembangan properti berupa perumahan, komersial, perkantoran, ataupun wisata yang memiliki koneksi dengan alam. Kawasan ini berada pada area seperti lembah, pegunungan, pantai, tepian sungai, dan lain-lain, yang umumnya memiliki karakteristik dataran yang berkontur, tidak seperti area urban atau perkotaan dengan area dataran yang rata. Kawasan dengan karakter dataran yang berkontur tentunya memiliki tantangan yang sulit namun juga menarik dengan berbagai potensi yang dapat dikembangkan.

TANTANGAN PENGEMBANGAN KAWASAN BERKONTUR

Dampak Terhadap Lingkungan

Tantangan utama dan risiko utama dari pengembangan kawasan berkontur adalah tanah longsor ataupun erosi tanah. Pada kondisi alaminya, area seperti pegunungan dan tebing masih memiliki risiko untuk terjadinya tanah longsor terutama pada musim penghujan. Dengan adanya pengembangan yang mengubah bentuk dan struktur tanah kawasan berkontur, tentu saja akan mempengaruhi stabilitas tanah. Hal ini sangat perlu diperhatikan guna menjaga kondisi alam dan meminimalisir peluang terjadinya kerusakan oleh longsor dan erosi.

Konstruksi dan Infrastruktur

Pembangunan di lahan berkontur tentunya akan membutuhkan teknologi konstruksi khusus agar mempermudah pengembangan kawasan. Hal ini tentu saja jauh lebih sulit dibandingkan mengembangkan kawasan pada area datar. Konstruksi berupa perhitungan cut and fill yang efektif untuk memperbesar peluang pembangunan area, retaining wall atau dinding penahan tanah untuk mempertahankan kondisi tanah, pondasi yang lebih dalam untuk menyentuh tanah keras, akan memerlukan usaha dan biaya yang lebih besar dalam pelaksanaanya dibandingkan pengolahan pada kawasan datar. Infrastruktur berupa jalan dan juga utilitas harus dirancang mengikuti bentuk kontur eksisting agar mempertahankan kondisi yang ada dan mempermudah akses.

Pemanfaatan Penuh Tata Guna Lahan

Pengalokasian tata guna lahan pada suatu kawasan sudah diatur dan ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) ataupun Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). Area berkontur yang berada dekat dengan alam pada umumnya digolongkan menjadi ruang terbuka hijau dengan fungsi sebagai area perkebunan, area hutan, ataupun area yang dilindungi.

Terdapat beberapa toleransi alih fungsi yang dapat diimplementasikan dalam pemanfaatan tata guna lahan dalam suatu wilayah yang berkontur. Akan tetapi hal tersebut akan kembali dibatasi dengan adanya karakteristik kontur. Sebagai contoh, sebuah area dengan tata guna lahan yang memiliki izin Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sebesar 60%, dalam pelaksanaannya akan memiliki area terbangun yang jauh lebih kecil dari angka tersebut dikarenakan adanya kebutuhan untuk dapat beradaptasi dengan kondisi kontur yang ada.

Keamanan, Kenyamanan, dan Desain Universal

Desain universal merupakan sebuah tantangan yang dapat ditemui di manapun, baik di lahan datar maupun lahan berkontur. Akan tetapi, dengan adanya kontur bidang tanah yang miring, keamanan dan kenyamanan sangat diperlukan untuk mengakomodasi semua pengguna dari berbagai latar belakang usia dan abilitas. Kemiringan jalan menjadi contoh poin penting dalam keamanan dan kenyamanan pada pengembangan area berkontur, apakah jalan tersebut nyaman untuk kendaraan bermobil, akses berjalan kaki, maupun difabel dengan kursi roda. Elemen desain seperti signage, railing atau pun pembatas juga bisa menjadi poin penting untuk kemanan penggunanya. Pengembangan kawasan berkontur dapat menjadi kawasan yang menarik dan juga sekaligus berbahaya dikarenakan adanya rekayasa terhadap elevasi karakter tanah yang ada.

POTENSI PENGEMBANGAN NILAI

Tantangan yang terdapat pada pengembangan kawasan berkontur apabila dapat diantisipasi dengan baik, tentunya akan dapat menghadirkan potensi di baliknya dan bahkan memberikan nilai tambah tersendiri pada area tersebut.

Potensi Vista

Dengan adanya perbedaan elevasi pada area lahan, pengembangan residensial, komersial, resor, ataupun vila pada kawasan berkontur akan memiliki peluang vista yang lebih beragam seperti yang terdapat pada bangunan high-rise di area perkotaan. Peletakan bangunan ataupun fungsi area pada titik elevasi yang berbeda dengan ketinggian lantai bangunan lainnya yang disesuaikan dengan skyline di sekitarnya akan meningkatkan potensi view untuk pengguna. Eksklusivitas dan privacy juga dapat lebih dihadirkan dengan melakukan eksplorasi terhadap perbedaan elevasi yang ada. Hal ini merupakan potensi yang dapat digali lebih lanjut untuk meningkatkan nilai jual pada pengembangan kawasan berkontur.

Nilai Ekologis

Kondisi pengembangan kawasan area berkontur yang masih alami mendorong untuk terbentuknya nilai ekologis yang menghubungkan manusia dengan alam. Area ini biasanya masih menjadi habitat konservasi untuk flora dan fauna lokal. Pengembangan pada area ini diharapkan dapat membantu mempertahankan ekosistem dan juga biodiversitasnya, yang pada akhirnya dapat menciptakan sebuah lanskap alami yang membawa pengguna kembali pada alam.

Selain itu, pengembangan area berkontur yang kerap kali memiliki jalur air yang terbentuk secara alami oleh air hujan dapat dimanfaatkan menjadi sebuah jaringan irigasi alami pendukung area perkebunan ataupun terasering untuk area sawah sebagai bentuk dari pengolahan air terpadu.

Pengolahan yang mengedepankan eksistensi alam pada area berkontur dan pengembangannya secara tepat guna akan menciptakan mikroklimat yang baik, seperti pencahayaan dan pendinginan alami, serta mengurangi penggunaan energi secara aktif. Hal ini akan menciptakan kenyamanan dan koneksi langsung dengan alam.

Arsitektur yang Adaptif dan Fleksibel

Arsitektur pada area berkontur memiliki beragam potensi untuk dikembangkan, di mana bangunannya diharapkan dapat beradaptasi dengan tempatnya berpijak. Ragam arsitektur tersebut dapat berupa bangunan upslope atau downslope, rumah panggung, split level, rumah tumbuh (incremental) ataupun dalam kondisi ter-ekstrem berupa kantilever yang menggantung pada tepi tebing. Penentuan tipe arsitektur ini dipengaruhi oleh titik eleveasi, arah hadap kontur dan juga penentuan jalur akses dan sirkulasinya.

Pengembangan Berkelanjutan

Nilai-nilai ekologis yang diterapkan pada pengembangan di kawasan berkontur merupakan titik awal dari terciptanya pembangunan yang berkelanjutan. Contohnya adalah penerapan konservasi sumber daya alam, penciptaan kawasan yang mendukung produksi pangan pada kebun dan sawah, pemanfaatan energi yang berasal dari alam berupa air, angin dan juga matahari, serta perancangan kawasan yang dapat mendorong program ekoedukasi dan ekowisata. Hal ini dapat disempurnakan dengan adanya peran serta aktif dari komunitas dan pengelola untuk menjadikan kawasan tersebut sebagai pengembangan yang berkelanjutan.

MERUBAH TANTANGAN MENJADI PELUANG

Pengembangan kawasan berkontur merupakan sebuah tantangan tersendiri denga mempertimbangkan berbagai faktor yang dimilikinya. Pemanfaatan ruang dan area yang terlihat sulit pada akhirnya justru dapat menciptakan potensi pengembangan kawasan yang memiliki nilai fungsi, estetika, ekologis dan ekonomi tersendiri yang unik dan berbeda dari lahan lainnya. Hal ini, dapat diraih dengan memberikan perhatian secara menyeluruh terhadap karakter alami kawasan, rancangan desain yang adaptif dan fleksibel, dan keterlibatan berbagai pihak secara aktif dalam sistem operasional dan pemeliharaan jangka panjangnya, sehingga tercipta suatu kawasan yang memiliki nilai holistik dan terintegrasi.

Kawasan yang berkontur bukanlah suatu hal yang secara intensional tercipta, semua terbentuk oleh waktu dan merupakan anugerah dari semesta. Pengembangan pada area ini juga dapat menjadi pengingat dan pembangkit kesadaran kita bersama, bahwa pengolahan suatu kawasan tidak hanya sekadar merupakan aktivitas perancangan atas apa yang akan terjadi dalam beberapa waktu ke depan terhadap elemen-elemen yang ada di dalamnya, tetapi juga bagaimana mempertahankan apa yang telah diberikan oleh alam di sekitarnya, menghindari untuk merusaknya, dan bahkan meningkatkan kualitasnya agar menjadi lebih baik lagi. Singkatnya adalah dengan menerapkan prinsip untuk dapat menjadikan alam yang ada di sekitar kita sebagai kawan bukan sebagai lawan. (Adam Bimoaji Ega R.Urban Designer PT Townland International)