Harga Rumah Bogor Terkoreksi Pencari Rumah Pertama Bisa Diuntungkan

Paparan Kementerian Perhubungan yang mengungkap bahwa berdasarkan Survei Biaya Hidup Badan Pusat Statistik (BPS) 2018, ongkos transportasi di Bekasi menjadi yang tertinggi (Rp1,9 jutaan atau sekitar 14 persen dari penghasilan), sementara di Bogor menjadi yang termurah (Rp1,2 jutaan atau sekitar 12,54 persen) dalam kawasan Jabodetabek, sempat menjadi perbincangan yang cukup ramai.

Baca juga, Sinar Mas Land Perkuat Reputasi Sosial Lewat Dua Penghargaan CSR Nasional

Head of Research Rumah123, Marisa Jaya menuturkan, “Hal seperti ini bisa menjadi salah satu faktor yang mempengaruhi preferensi masyarakat urban dalam memilih lokasi hunian. Bogor bisa menjadi lokasi alternatif tempat tinggal di kawasan penyangga Jakarta. Meski berjarak lebih jauh dari Jakarta, tren harga rumah seken di Bogor memperlihatkan potensi menarik, khususnya bagi pencari rumah yang ingin memiliki rumah terjangkau, baik dari sisi pertumbuhan harga maupun variasi segmen hunian yang tersedia.”

Harga Rumah Seken Bogor: Tumbuh Agresif, Lalu Terkontraksi

Jika dibandingkan dengan Indeks Harga Rumah Seken secara nasional maupun Jabodetabek, pergerakan harga rumah seken di Bogor pada awalnya relatif lebih tinggi. Sepanjang 2024, pertumbuhan indeks harga rumah seken di Bogor tercatat 3,1% – 8,5% (yearon-year), lebih tinggi dibandingkan rata-rata nasional (0,5% – 2,7%) maupun Jabodetabek (1,2% – 2,8%) secara year-on-year.

Namun, memasuki tahun 2025, pasar perumahan seken Bogor mengalami perlambatan. Januari–Juli 2025, pertumbuhan harga rumah seken di Bogor terkontraksi berkisar antara -4,1% hingga +0,6%.

“Kontraksi harga ini membuka peluang bagi pencari hunian yang mengincar harga rumah lebih terjangkau di kawasan sekitar Jakarta, selain Bekasi, Tangerang dan Depok,” ungkap Marisa.

Tabel perbandingan median harga (dalam skala juta rupiah)

Jika dibandingkan dengan wilayah lain di Jabodetabek, Bogor masih menawarkan median harga rumah seken yang relatif paling terjangkau, khususnya untuk rumah berukuran kecil hingga sedang. Untuk rumah dengan luas hingga 60 meter persegi, harga median di Bogor berada di kisaran Rp500 juta, lebih rendah dibandingkan Depok yang mencapai Rp600 juta maupun Bekasi Rp575 juta. Sementara untuk rumah berukuran 61–90 meter persegi, median harga di Bogor tercatat Rp890 juta, juga masih lebih murah dibandingkan Depok Rp940 juta dan Bekasi Rp970 juta.

Kawasan Paling Populer di Bogor

Kecuali di Cibinong, preferensi harga pencari properti di wilayah Bogor umumnya cenderung berada pada segmen menengah hingga menengah-atas, terutama pada kisaran Rp1–3 miliar dan Rp400 juta–1 miliar. Tabel perbandingan median harga (dalam skala juta rupiah)

Babakan Madang menjadi salah satu kawasan dengan dominasi permintaan di rentang harga tersebut, yakni 39,6% untuk Rp1–3 miliar dan 29,9% untuk Rp400 juta–1 miliar. Tingginya minat di Babakan Madang dipengaruhi oleh pengembangan township berskala besar yang hampir seluruhnya berada di kawasan ini. Dengan fasilitas yang komprehensif serta lingkungan yang tertata, Babakan Madang kerap menjadi pilihan pembeli rumah kedua atau para upgrader. Faktor ini juga membuat permintaan pada segmen hunian mewah (>Rp5 miliar) di Babakan Madang lebih tinggi dibandingkan kecamatan populer lainnya, yakni mencapai 12,7%.

Sementara itu, Bogor Barat dan Bogor Selatan yang berada di Kota Bogor menunjukkan tren serupa, dengan permintaan rumah di kisaran Rp1–3 miliar sebesar 39,8% dan 38,2%, serta Rp400 juta–1 miliar sebesar 29,9% dan 36,3%.

Berbeda dengan kawasan lain, Cibinong justru lebih didominasi permintaan di segmen menengah hingga menengah-bawah, di mana rumah seharga Rp400 juta–1 miliar menyumbang 45,3% dan rumah di bawah Rp400 juta sebesar 44,1%, sehingga kedua segmen ini mendominasi hingga 89,4% total permintaan.

Adapun Gunung Putri memperlihatkan pola serupa dengan Babakan Madang dan Sentul, dengan dominasi permintaan di segmen menengah hingga menengah-atas, didukung oleh keberadaan sejumlah pengembangan dari developer nasional bereputasi yang telah cukup lama established di kawasan Cibubur dan sekitarnya.

“Hal ini menunjukkan bahwa pasar perumahan Bogor mampu mengakomodasi berbagai lapisan masyarakat, dari menengah-bawah hingga menengah-atas. Kondisi ini mengindikasikan bahwa Bogor berpotensi menjadi pilihan hunian yang lebih terjangkau, khususnya bagi keluarga muda maupun pencari rumah pertama,” tutur Marisa.

Pertumbuhan Harga Rumah Seken Secara Tahunan di Berbagai Kota

Secara nasional, berdasarkan Rumah123 Flash Report Agustus 2025, harga rumah di Indonesia hingga Juli 2025 tercatat naik tipis 0,4% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Dari 13 kota yang masuk dalam indeks harga rumah seken, sebanyak 9 kota menunjukkan kenaikan harga tahunan, dengan Yogyakarta mencatat pertumbuhan paling tinggi sebesar 3,7%.

Di kawasan Jabodetabek, tren positif juga terlihat meski dengan kenaikan yang relatif moderat. Tangerang mencatatkan pertumbuhan harga rumah sebesar 0,7% YoY, disusul Depok dan Bekasi yang masing-masing naik 0,4%. Sementara itu, kota-kota besar lain di Pulau Jawa juga menunjukkan pergerakan harga yang positif. Bandung tumbuh 0,9% YoY, Semarang 1,6%, dan Yogyakarta kembali menonjol dengan kenaikan tertinggi mencapai 3,7%.

Untuk kota-kota besar di luar Pulau Jawa, Medan mencatat pertumbuhan harga sebesar 1,3% YoY, Denpasar naik 2,4%, dan Makassar 1,2%. Secara keseluruhan, tren ini menunjukkan bahwa pasar properti di berbagai wilayah Indonesia masih bergerak positif, meski dengan laju yang bervariasi antar kota.

Dari segi popularitas, bulan ini, Jakarta Selatan mencatat pertumbuhan popularitas tertinggi dengan kenaikan 1,1%, diikuti oleh Tangerang (1%), Jakarta Utara (0,8%), serta Jakarta Barat dan Cikarang (Kabupaten Bekasi) yang masingmasing naik 0,4%. Sebaliknya, sejumlah kota mengalami penurunan popularitas, antara lain Surabaya (-0,7%), Bekasi (-0,6%), Depok (-0,5%), Bogor (-0,5%), dan Denpasar (-0,2%).