Bisnis Properti Sinar Mas Land Fokus Hunian Multisegmen

Propertyandthecity.com, Tangerang – Kelesuan bisnis properti di Indonesia sejak tahun 2014 sudah diketahui semua kalangan properti. Kelesuan berlangsung lebih lama ketika wabah Covid-19 menyerang sepanjang tiga tahunan sejak Maret 2020. Hampir 10 tahun lamanya pelemahan itu berlangsung. Pemulihan baru terjadi pasca pandemi dan terbentuknya pemerintahan baru akhir 2024.

Bagaimana kira-kira kondisi pasar properti ke depan menyusul cepatnya perkembangan teknologi informasi 10 tahun terakhir, serta bagaimana peluang bisnis properti berkelanjutan yang menjadi sebuah keharusan sebagai respon isu climate energy?

Property Outlook 2025 versi Sinar Mas Land (SML) yang dipaparkan di BSD, Serpong, Tangerang Selatan, pekan ini layak disimak sebagai salah satu referensi. Outlook didukung data-data yang cukup kuat dari berbagai sumber kredibel seperti riset Colliers International Indonesia, Bank Indonesia (BI) dan Indonesia Property Watch (IPW).

Menurut Senior Associate Director Colliers Indonesia, Ferry Salanto, tahun 2012–2013 adalah masa terbaik (best of the best) bisnis properti. Indeks consumer confidence atau tingkat kepercayaan konsumen terhadap pasar begitu tinggi. Indeks tertinggi (120 poin) terjadi awal tahun 2012 dan 2013. Confidence konsumen itu didukung pertumbuhan ekonomi yang juga tinggi, rata-rata lebih dari 6% per tahun dan kurs rupiah yang kuat (Rp8.000–9.000 per satu dolar AS).

Dampaknya, penjualan properti bergairah dan harganya melompat-lompat. Kalau awal tahun 2010 indeksnya baru 130, akhir 2013 mencapai lebih dari 170. 

Tapi, awal 2014 bersamaan dengan dimulainya pemilu legislatif dan presiden, situasinya berbalik. Indek confidence konsumen menurun hingga mencapai titik terendah (97 poin) tahun 2015, pasar mengempis dan penjualan developer terus merosot. Sudah begitu nilai rupiah juga jatuh (menjadi Rp13.000–14.000/USD) kendati pemerintah sudah memangkas subsidi BBM yang dinilai menjadi titik lemah ekonomi Indonesia. Begitu pula harga komoditas seperti minyak sawit, batu bara dan produk tambang lain, jatuh menyertai kejatuhan harga minyak bumi.

“Tahun 2012-2013 properti boom. Indikasinya, suplay tidak terlalu banyak sehingga pemilik gedung lebih bisa mengontrol harga. Lalu tingkat hunian tinggi. Ini masuk siklus jam 12. Tahun 2015 mulai terjadi perlambatan. Salah satu faktornya, melihat permintaan tinggi developer-developer membangun cukup agresif sehingga terjadi over suplay yang cukup mengkhawatirkan pada saat itu. Inilah yang membuat harga terkoreksi, okupansi turun. Ditambah Covid memperpanjang ketidakpastian. Butuh waktu 8-10 tahun dari titik satu ke titik lainnya. Sampai saat ini yang masih belum jam 6 itu adalah sektor perkantoran dan apartemen. Awal tahun 2026 kemungkinan perkantoran dan apartemen kembali menuju ke teritori lebih positif,” ungkap Ferry saat memaparkan siklus bisnis properti dari tahun ke tahun dalam acara Sinar Mas Land Property Outlook 2025.

Ia menyebutkan, confidence pasar mulai membaik tahun 2023 menyusul cukup suksesnya deregulasi dan pemotongan pajak yang dilakukan pemerintah, dan mulai terlihatnya realisasi pembangunan infrastruktur yang masif. Tapi, kemudian kempis lagi tahun berikutnya karena antara lain adanya pemilihan presiden baru, lantaran investor wait and see dan lebih memilih menaruh dananya di pasar uang.

Kendati demikian secara umum, ia menyatakan, situasi 2023 sampai sekarang relatif mulai membaik yang ditandai dengan pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi tahun 2023–2024 (lebih dari 5 persen) dibanding 10 tahun lalu di bawah 5 persen, nilai rupiah yang relatif stabil di angka Rp15 ribuan, serta indeks confidence konsumen yang kembali naik.

“Yang juga membuat optimis, bunga bank makin rendah, semoga semakin bisa turun lagi, dan harga komoditas tambang dan perkebunan masih terjaga,” ujarnya.

Rumah Tapak Favorit

Harus diakui, subsektor properti vertikal seperti apartemen dan perkantoran di wilayah Jakarta dan sekitarnya (bodetabek) masih labil (volatile). Pasar yang terpukul sejak 5 tahun terakhir membuat para pengembangnya berupaya menahan asetnya untuk tidak diobral murah hingga pasar pulih sempurna. 

“Subsektor perkantoran masih minus, okupansi ruang kantor turun. Apartemen agak challenging, angka (penjualan) nya masih menurun,” imbuh Ferry.

Kondisi kontras justru terjadi di subsektor rumah tapak yang pede melepas hunian menengah ke atas dan premium. Rumah tapak masih menjadi permintaan favorit di pasar properti saat inii, terutama pada luasan unit yang lebih kecil dengan harga yang terjangkau.

Pasar meminati rumah di kisaran harga Rp1 miliar hingga Rp2 miliar per unit, berisi 2-3 kamar tidur, berada dalam fasilitas kota mandiri, dekat dengan transportasi publik, dan dibangun oleh developer bereputasi baik.

“Kalau tren penjualan rumah di Jabodetabek relatif stabil. Tren harga ada kenaikan di akhir 2024, kalau kita lihat segmennya bergeser ke rumah seharga Rp1-2 miliar,” jelasnya.

Pembangunan hunian di BSD sendiri makin semarak sehingga menjadi kiblat orang yang sedang mencari rumah di barat Jakarta. Kota baru yang dikembangkan Sinar Mas Land ini memiliki produk multisegmen yang memudahkan konsumen menentukan pilihannya. Dari rumah menengah hingga hunian premium berharga puluhan miliar tersedia. Itu belum termasuk apartemen yang pilihannya juga cukup beragam, seperti Casa de Parco, Akasa, dan Upper West yang harganya mulai Rp1 miliaran.

“Tren hunian semakin dinamis dengan meningkatnya minat terhadap hunian berkualitas, green living, dan smart home yang berfokus pada efisiensi serta keberlanjutan. Generasi muda kini menjadi target pasar utama, mendorong strategi pemasaran yang lebih adaptif,” ujar Chief of Corporate Sales and Marketing Sinar Mas Land, Dian Asmahani.

Di era digital, kata Dian, omnichannel dan digital marketing berperan penting dalam menarik calon pembeli. Sebab itu, pengembang menghadirkan The Hub di Rasuna, Jakarta Selatan, sebagai sarana interaktif bagi konsumen untuk mengeksplorasi produk properti Sinar Mas Land. 

“Kami berikan berbagai insentif, kerja sama dengan mitra bank, serta skema pembayaran fleksibel dalam program spesial Move in Quickly untuk meningkatkan akses kepemilikan properti,” tambahnya.

Target Rp10 Triliun

Tahun 2024 BSDE meraup pendapatan sebesar Rp9,7 triliun. Angka tersebut melampaui target pra-penjualan sebesar Rp9,5 triliun. Segmen residensial memberi kontribusi terbesar pendapatan usaha perseroan dengan kontribusi Rp5,4 triliun atau 56 persen terhadap total pendapatan.

Direktur PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), Hermawan Wijaya mengatakan, tahun ini perseroan menargetkan capaian yang sama seperti tahun sebelumnya, yaitu di angka Rp10 triliun. Kendati terus memonitoring peluang pasar properti, sepanjang tahun ini perseroan merencanakan sedikitnya lima klaster baru di BSD City, dan menggenjot pengembangan proyek Grand City Balikpapan, Kalimantan Timur.  

“Lihat kondisi juga. Kalau stok masih bisa dijual dan demand-nya tidak banyak kita tahan dulu (produk barunya). Kalau yang di Balikpapan itu jalan terus karena faktor IKN juga, dari proyek kita ke IKN hanya 30 kilometer,” tuturnya.

Hermawan menjelaskan, siasat perusahaannya agar tetap moncer berjualan di tahun 2024 yang masih banyak tantangan ini dibutukan rasa percaya diri. 

“Kita masih tetap harus confidence untuk tetap bisa jualan. Tapi juga harus berhati-hati, dalam arti target kita Rp10 triliun dengan harapan bisa kita lampaui. Selisih Rp300 an miliar (dari capaian 20204 Rp9,7 triliun) itu juga perlu upaya untuk mencapainya,” pungkasnya.